哪些城市住房质量最好？十年里哪些城市住房改善最慢？

发布时间：2025-07-08 21:00:54 来源：八珍玉食网 作者：休闲

【编者按】近期，城市城市国家统计局出版了纸质版的住房质量最好住房最慢第七次人口普查风险数据资料。本文为“城市数据团”据此推出的年里七普县数据报告系列的第七篇。作者陈沁。改善界面新闻获授权刊发。城市城市

今天，住房质量最好住房最慢我们进入到了人口普查分县资料的年里表8。这里包含着的改善是有关住房的一系列问题。比如：人们住得怎么样？城市城市住得有多大？从什么渠道获得了现有住房？……

我们知道，关于住房，住房质量最好住房最慢近年来大众和舆论最关注的年里，是改善“房价”。

但普查数据并不太涉及这个问题，城市城市因此，住房质量最好住房最慢我们不妨先搁置下这个热词，年里从居住更本质的视角来观察，中国过去十年间波澜壮阔的城乡建设，在每一个普通人身上，是如何呈现出来的呢？

我们的住房质量变得更好了吗？

提到住房质量，我们想到的往往是墙体发霉，隔音隔声，地面漏水等施工质量问题。但其实，在我们广阔的国土上，普查数据所关心的住房质量，比这些施工质量要“基础”得多。施工质量涉及的是“好和坏”，而普查关注的住房质量涉及的则是“有和无”。

的确，人口普查分县资料首先涉及了包括了管道自来水、厨房、厕所和洗澡设施四项住房设施在各个区县的保有率。对于这些人连自来水和厨卫等设施都没有的人而言，这才是“住房质量”的底线。

也许有读者会好奇，七普都是2020年了，这种质量的住房在我们国家还会有多少呢？

我们在通过四项设施的保有率平均值来度量不同地区的住房“质量”，表格列出了前30名和后30名。请看下图：

可以看到，用自来水厨卫等住房基础设施作为评价标准，“房屋质量”排名最靠前的城市分别是克拉玛依、和田、汕头、宁德和镇江。

这个排名有些让人出乎意料，因为这几个地区看起来并没有那些一线城市发达，但在这些地区，99%以上的家庭都能够同时拥有这四项看起来非常基本的住房设施。而在住房条件排名前30的城市中，广州是唯一的一线城市。

那么，剩下的一线城市，北京、上海、深圳，他们在哪儿呢？

没错，他们都在前30名之外。具体而言：

在10w+每平甚至是30w+每平房价的光芒下，以上也是我们真实的一线城市。

的确，从该表看，在过去十年间居住条件改善幅度最大的，主要是二、三线乃至人口规模更小的城市。例如和田地区、喀什地区的居住条件得到巨大改善，设施平均拥有率分别提高了54%和37.6%，从全国落后水平一跃升至全国前十名。在排名前30的城市中，淮安、萍乡、荆门、遵义、鄂州、邯郸、常德、荆州、九江、宜昌、宿迁等地的设施平均拥有率均提升了20%以上。

那么，在全国居住质量后30名的城市和地区中，四个西藏地区和四个藏族自治州则占据了住房质量最低的前八名，但值得注意的是，这些地区在过去十年内的改善也很明显，平均改善率达到26.3%。

相对来说，上海、北京和深圳的居住质量改善就不太多了——上海、北京的设施平均拥有率提升了12%，而从数据上看，深圳相对于10年前的住房条件几乎没有变化，四项设施的平均拥有率仅提升了0．7%。深圳住房的平均设施拥有率改善，在全国位居倒数第一名。

我们的住房变得更大了吗？

“住房变得更大”，其实是个很值得深究的概念。

住房，作为一种建筑物，是一系列可用空间的组合。因此，绝对面积的变化，不一定能够带来居住体验的改善；而功能性房屋的增多，反而可能是从使用者角度而言的“变大”。因此，在很多国外的统计中，往往用“房间数量”而非“套内面积”作为住房总体规模变动的计算指标。

在此，我们根据习惯和科学性，同时使用这两个概念。下表列出了住房大小的前30名和后30名排序，包括了两项指标——人均居住建筑面积、人均房间数。

从上表中可以看到，全国人均居住面积最大的地区前五名是衢州、莆田、上饶、萍乡和吉安。其中江西的城市尤为抢眼，上饶、萍乡、宜春、景德镇、九江、赣州等地，人均住房建筑面积的增长均超过60%甚至70%。

而在全国后30名排序中，深圳在人均住房面积最小城市中再度折桂。接下来除了西藏的几个地区以外，揭阳、东莞、汕头、广州、珠海、潮州等广东城市也纷纷进入人均住房面积最小排行榜。

值得注意的是，经过了10年时间，深圳的人均住房面积和人均房间数的增长只有1%和2%，在住房面积增长的排序上，深圳再度成为全国倒数第一名。

我们住的房子是买的吗？

十年过去了，虽然我们住房的质量和大小都在变化；但我们住的房子，却不一定是我们自己的。

下表中，我们给出了不同城市的住房来源分析。住房来源主要包括租赁（廉租房、公租房、其他住房）、购买（新建商品房、二手房、经适房、原公有住房）、自建住房，以及其他。租赁房之外的其他几种基本可以看做是自有住房。下表列出了按照租赁占比排序的全国前20名。

在租赁排序前10名的城市中，广东省占据了6席，浙江省占据3席，福建省占据一席。而这些城市的租赁比，也都在上升。

事实上，当我们扩展到前20名城市进行观察，只仅有3个城市的租赁占比出现了下降，分别是上海、拉萨和温州，且下降的幅度非常微弱，仅在1%左右。而这几个城市均有三成左右的家庭居住在租来的房子中，另外七成住在自有住房中。

全国租赁占比排名第一的城市，又是深圳，全市家庭户中有76.8%居住在租来的住房中，且该数值比起10年前有所提高——要知道，深圳在2010年时已经在租赁住房占比中排名全国第一了，而深圳的自有住房率，进一步下降了。

住房需求与土地供给

数数看，深圳有多少个全国第一了？

住房自有率全国倒数第一、人均住房面积全国倒数第一，人均住房面积增长全国倒数第一，住房质量增长（用四项设施的增长速度衡量）依旧是全国倒数第一。

一线城市中发展最快的深圳，为什么在住房改善上如此之慢？我们做了一项粗糙的计算，试图从房屋和土地供给的角度来回答这个问题。

首先，我们用2020年城镇人口乘以2020年时的人均建筑面积，减去2010年的城镇人口乘以2010年时的人均居住面积，就能够得到“城镇居住面积增加总量”，注意，由于这些数据来自人口普查，因此这些面积指的是“真正有人居住”的房屋的总建筑面积，下文统称为“居住新增建筑面积”。

其次，我们又找到了从2011年至2020年各地国有土地用地供给的情况，结合土地用途、土地来源以及土地容积率，简略计算了每个城市从2010年到2020年时会增加多少住宅建筑面积，下文统称为“出让新增建筑面积”。

接下来将居住新建筑面积除以出让新增建筑面积，将结果称为“居住出让比”。

这是什么概念呢？

居住新增建筑面积，代表的是居民从需求侧多居住了多少面积的房子。而出让新增建筑面积，意味着我们出让的土地从供给侧能够提供多少面积的房子。一般来说，人们不可能凭空住上还不存在的房子，因此这两个变量的比值——居住出让比——应当是小于1的。

但究竟是不是这样的呢？请看下表：

从上表所列出了2020年居住总建筑面积前六十名的城市来看，结果并非如此。

在上表中，确实有不少城市的居住出让比小于1，例如居住新增建筑面积大于1.1亿平方米的重庆，出让新增建筑面积为2．1亿平方米，居住出让比大约是0.52。但上海、北京、广州等地，居住出让比不仅大于1，在上海甚至达到了3．29。

大于1的居住出让比，意味着什么呢？一般来说有几种可能。

第一种可能是在城乡居民划分上的问题。在我们的计算中，“城镇居住面积”是使用城镇人口作为基数的，背后的假设是城镇人口居住的用地都是国有建设用地，而乡村人口的居住用地全都是农村集体建设用地。由于统计用城乡划分的标准和土地用地标准的划分并不一致，这条假设在某些地区可能不不一定成立，造成某些实际上在农村集体用地上居住的人口被划分为“城镇人口”，也会多计算“城镇居住面积”的增加量，使“居住出让比”大于1。

还有一种可能是在原有空置率高的地区大量减少，例如一个地区原本的居住用地存量是5，被使用了2，空置了3，在2010-2020年间被居住的土地增加了4，但土地存量只增加了2，此时还空置1，“城镇居住面积增加总量”等于“出让新增建筑面积”的2倍，“居住出让比”等于2。

无论是以上哪一种原因，大于1的居住出让比，都代表当地用更少的土地出让，容纳了更多的城镇居民，呈现出了更高的土地利用效率。

而更值得注意的是，一些城市的“居住出让比”则远小于1。

在前30名城市中，居住出让比最低的城市是长沙、嘉兴、郑州、南通、廊坊、深圳。这些城市的居住出让比都小于30%，意味着这些城市新盖出的房子只有不到30%被利用到实际居住中去了。长沙在其中名列前茅，只有5%的新增建筑面积被居民居住。

“居住出让比”的另一个意义在于，它让我们直观地看到了土地的供求与房价之间的关系。下图列出了前60名城市在2010年1月至2020年12月的房价增幅对数和“居住出让比”对数之间的关系。两者之间存在着统计上显著的线性关系（在5%水平上显著）。这意味着土地利用效率越高，新增需求越是接近新增供给，或者越是减少了空置率的城市，房价增长也越快。而房价增长较慢的地区，一般都是土地供应大于居民居住需求的地区。

在上面这张图中，一个非常显著的离群点就是深圳。如果去掉深圳，那么两组数据的线性显著水平会提高到1%。

那么，为什么呢？为什么深圳的出让新增建筑面积大于居住新增建筑面积如此之多，但人们的平均居住面积、居住环境的上升和住房自有率却稳居全国倒数第一，同时房价又有了那么大幅度的上涨呢？是深圳的城中村，或者深圳比其他地区更普及的公租房模式起到的作用吗？具体原因为何，还需要我们更深入的研究。

过去十年，是我国房地产发展最快的十年，也房地产开发的热度从一线城市狂飙下沉至二三、甚至是四五线城市的十年。这给这些二、三、四、五线城市带来了极大的居住条件改善和居住面积增加。

但是，我们也能看到，这十年来，反而是一线城市的房地产顽疾并未解决，进步乏善可陈；以深圳为代表，高企的住宅用地价格使得一线城市居民的居住质量、居住面积在过去十年内的改善位居全国末尾。

那么，未来十年呢？人们依旧将涌入一线城市，在北上广深也依旧需要更多的住房。而一线城市的建设用地指标、尤其是住宅用地的增加能否匹配人口流入的速度？如何利用好有限的建设用地指标？满足一线城市居民更高的居住需求，需要决策者们更大的智慧。

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